澳洲FIRB外国投资购房费用2025-26全解析

澳洲外国人购房政策在2025年发生了重大变化。联邦政府不仅大幅调整了FIRB申请费用，更于2025年4月起全面禁止外国人购买已建成住宅，且该禁令已延长至2029年6月。如果你是海外投资者或临时居民，本文将帮你理清最新规则。

最重要的变化：已建成住宅禁购令

从2025年4月1日起至2029年6月30日，外国人原则上不得购买澳洲已建成的二手住宅，除非符合特定豁免条件。

可豁免的情况包括：

• 与澳洲公民或永久居民以Joint Tenants方式共同购买，且用于自住
• 购买后将拆除重建
• 开发商购买用于新建住宅项目

这意味着大多数外国投资者现在只能购买新建房产、期房或空地。

FIRB申请费用（2025-26财年，ATO官方数据）

新建房产及空地

数据来源：ATO官网，每年7月1日更新

已建成住宅（仅限豁免情况）

注意：2025年4月至2029年6月，已建成住宅原则上禁止外国人购买。 以下费用仅适用于符合豁免条件的极少数情况：

已建成住宅的费用约为新建房产的3倍，充分反映政府引导外国投资者转向新建市场的政策意图。

变更申请费用

如需变更已有的FIRB审批，费用如下：

• 简单变更（轻微或非实质性变更）：$4,500
• 复杂变更（实质性变更）：$30,300

共同持有（Tenants in Common）

以Tenants in Common方式共同购买时，外国人只需按自己持有的比例支付费用。

例如：购买一套100万房产，外国人持有25%，申请费为 $15,100 × 25% = $3,775。

年度空置费

2017年5月9日后购买的住宅，如果每年出租或自住不足183天，需缴纳年度空置费。

空置费 = 当初支付FIRB申请费的2倍

例如：购买新建房产支付了$15,100申请费，若当年空置超过182天，空置费为 $30,200。

豁免情况：哪些人不需要申请FIRB

澳洲永久居民（PR）

PR持有者与澳洲公民享有同等购房权利，无需FIRB申请。

新西兰公民

享有特殊待遇，在特定条件下豁免FIRB要求，建议向专业顾问确认最新适用情况。

与澳洲公民/PR共同购买自住房

临时居民与澳洲公民或PR以Joint Tenants方式购买自住房，可豁免FIRB申请及费用。

实际案例

案例一：临时签证持有人购买新建公寓

李先生持482技术移民签证，计划购买布里斯班一套价值80万的期房公寓。

• 房产类型：新建，不受禁购令限制 ✅
• FIRB申请费：$15,100
• 建议：申请FIRB与贷款审批同步进行，FIRB审批约需30天

案例二：与澳洲公民配偶共同购房

王先生持中国护照，配偶是澳洲公民。两人以Joint Tenants方式购买悉尼92万自住房。

• FIRB豁免：适用 ✅
• 申请费：$0
• 贷款：配偶作为主借款人申请，王先生作为共同借款人

案例三：海外投资者购买二手住宅（2025年后）

张女士是海外投资者，希望购买墨尔本250万二手住宅用于出租。

• 2025年4月后：不允许 ❌
• 建议：考虑购买新建投资房或期房，税务上也更有利

常见问题

所有外国人都需要FIRB批准吗？

除澳洲公民、永久居民、新西兰公民（特定条件）及豁免情况外，所有外国人购房均需FIRB批准。

FIRB申请被拒后可以上诉吗？

FIRB决定通常为最终决定，没有正式上诉程序，但可以重新申请或调整购房方案。

临时居民可以申请房贷吗？

可以，但条件比澳洲公民更严格，通常需要更高首付，且可选择的银行较少。联系我们了解哪些银行适合你的情况。

FIRB费用每年都会变吗？

是的，费用每年7月1日根据通货膨胀指数调整，本文数据适用于2025年7月1日至2026年6月30日。

总结

2025年后澳洲外国人购房政策发生了根本性转变：

• ✅ 新建房产、期房、空地：可以购买，申请费相对合理
• ❌ 已建成二手住宅：2025年4月至2029年6月全面禁购（极少数豁免除外）
• ⚠️ 空置费：持有但不出租代价极高，务必提前安排租赁

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数据来源：ATO官方网站，最后更新2026年5月12日